התנגדות השכנים לבניה על הגג המשותף

שאלה שנשאלה בבית הדין הרבני לעניני ממונות שע"י המרכז לבוררויות וגישור ע"פ ההלכה:אנו גרים בבנין בן שלוש קומות ובכל קומה יש שלושה דיירים, והגג הינו רכוש משותף. הדיירים בקומה השלישית החליטו כי ברצונם לבנות על הגג חדרים נוספים ולצרפם לדירתם (לא עבור יחידת דיור נוספת)...

אותם דיירים מבקשים את הסכמת שאר הדיירים לכך, ושיחתמו להם על היתר הבניה לרשות המקומית עמ"נ שהרשות תאשר להם את הבניה, ישנם שכנים שהסכימו וחתמו, אך שני דיירים מתנגדים לבניה, ולטענתם, אפשר למכור את קומת הגג המשותפת, וכל השכנים יתחלקו ברווחים, ומה זכות לדיירי קומה שלישית יותר מאשר לשאר הדיירים. טענת הדיירים בקומה השלישית כי הבניין קיים מזה ארבעים שנה, ולא עלה על דעת אי מי מהשכנים לפעול בהשבחת הגג ולמוכרו לשם בניית דירות נוספות ולהוסיף קומה נוספת לבנין, וזה שבאו עכשיו בטענה זו נובע מצרות עין. ועוד טוענים, כי מוכנים לשלם לאותם שכנים תמורת חלקם בגג, ושיחתמו להם בתמורה לתשלום.

שאלתנו:

א. האם יכולים דיירי קומה שלישית לבנות על הגג גם באם שני דיירים מתנגדים , מאחר והרשות המקומית מוציאה היתרי בניה על סמך שבעים וחמש אחוזים מחתימת הדיירים.
ב. באם אי אפשר לבנות נגד רצונם, האם באופן שיקבלו תשלום על חלקם בגג יהיה אפשר לכופם לחתום ולמכור חלקם.
ג. האם שני הדיירים שמתנגדים לבניה , וטוענים כי ברצונם למכור את כל הגג למטרת בניה, יכולים לכוף את כולם לכך, או שבאופן ויהיה להם רוב יכולים הרוב לכוף את המיעוט, או שצריך את הסכמת כולם לכך.

תשובה:

א. גג משותף הינו רכוש של כל השותפים במבנה, כל אחד לפי אחוזי הבעלות שלו בנכס, כפי המופיע בטאבו. וממילא פשוט כי על אף שהרשות המקומית תאשר לדיירים בקומה שלישית לבנות על הגג המשותף על סמך חתימתם של שבעים וחמש אחוז מהדיירים, אסור להם לבנות ע"פ ההלכה, כי הם גוזלים את שטחם של הדיירים המתנגדים, ואין כוח לחוקי בניה ותכנון להפקיע בעלות. ולכן ודאי שאסור לדיירי הקומה השלישית לבנות על הגג המשותף אפי' באם דייר אחד מתנגד. אך באם יש כדי חלוקה שטח הגג לכל הדיירים, יכולים לדרוש חלוקת הגג וישאירו לאותם שני דיירים שטח לפי בעלותם בנכס.
ב. אם אין בשטח הגג כדי חלוקה, גם אם ירצו דיירי הקומה השלישית לשלם בתמורה לשטח המתנגדים, אינם יכולים לכופם שימכרו להם את חלקם, כי הדיירים שמתנגדים יכולים לדרוש "גוד או אגוד"- או אני לוקח את זה , או אתה לוקח את זה. אבל אי אפשר שצד אחד יכוף צד שני לאופציה אחת בלבד, אלא לשניהם צריכה להיות זכות שווה באפשרות לרכוש את הגג המשותף לכולם, וממילא גם בתמורה לתשלום, אי אפשר לכופם למכור את חלקם.
ג. אם התוכנית של דיירי קומה שלישית למכור את הגג, ורוצים לכוף זאת על כל השכנים, רשאים אותם דיירים לדרוש זאת, אך זכות קדימה לאחד השכנים על פני אדם שאינו גר בבנין. לכן אם אחד מהשכנים או כמה, ירצו לקנות את השטח בגג המשותף באותו מחיר שאדם אחר רוצה לשלם, ימכרו לדייר בבניין. ובאם לא, ימכרו לאדם אחר.