תשלום על עסקה שמתברר שכשלה

שאלה שנשאלה בבית הדין הרבני לדיני ממונות שע"י המרכז לבוררויות וגישור ע"פ ההלכה: קיבלתי הצעה לעסקה מראובן, העסקה הייתה על מגרש לבניית דירות למגורים, שראובן שילם סך של מאה וחמישים אלף דולר על החשבון ללא זיכרון דברים וללא חוזה או הסכם...

ראובן הציע לי את העסקה בתמורה לכך שאשלם לבעל המגרש את הסכום של דמי קדימה בסך מאה וחמישים אלף דולר ולרשום הערת אזהרה בטאבו לטובת ראובן וזאת עד לגמר הבניה ,ובגמר הבניה ירשום דירה ע"ש ראובן בטאבו וימחק את הערת האזהרה .לאחר מו"מ בדקנו את רווחיות העיסקה, העלויות, תשלומים, אגרות, מיסים וכו' ומאידך בדקנו ההכנסות והמסקנה הייתה שהעסקה רווחית בסכום של כמה מיליוני דולרים.

אחד מהדברים שבדקנו היה האם יש היטל השבחה על המגרש ואם כן,כמה הסכום,ולאחר בירור ברשות המקומית שערך ראובן ע"י אנשים שאיתם הוא בקשר עסקי, אמר ראובן ואף הביע חוות דעת כתובה כי היטל השבחה הוא סכום פעוט ביותר , ואינו משפיע על מהות העיסקה. לאחר שהתחילו בבניה ולאחר החתימה על חוזי מכר עם רוכשי הדירות, התברר כי היטל ההשבחה גבוה מאד וכתוצאה מכך הסתבכה כל העסקה כי תזרים המזומנים לא היה כמו שצריך , וסיכום העסקה הגיע לבסוף להפסד.

טענתי שאיני חייב להעביר לראובן את הדירה שעליה התחייבתי כי ראובן שותף עימי בעסק א"כ צריך לשלם לי על ההפסדים, לפי אחוזי השותפות (שלדעתי לפי שווי דירה אחת בבנין מתוך כלל הדירות), ואם הוא אינו שותף אלא מתווך הרי התברר כי העסקה הייתה כושלת מלכתחילה כי היה היטל השבחה גבוה מאד הגורם לאי רווחיות ולהפסד בעסקה, וממילא לא מגיע לו דמי תיווך כי לא תיווך לי כלום. וזאת מכיוון ועניין היטל ההשבחה הי דבר מרכזי בכניסה לעיסקה, וראובן ידע זאת ובדק את העניין , ותיווך עסקה כושלת ולא מגיע לו כלום,

האם אכן יש צדק בטענותיי ואינני חייב לשלם, או לא?

תשובה:

העסקה שנעשתה בינך ובין ראובן איננה עסקת תיווך , ואיננה עסקת שותפות כמו שכתבת בשאלתך, אלא מעמד ראובן בעסקה הוא רוכש נכס בתחילת שלבי הרכישה שקודם חלות הקניין מוכן להסתלק מהעסקה תמורת תשלום, והתשלום הוא סכום הכסף ששילם כבר תמורת העסקה, ורווח שלו בבניין שייבנה על המגרש, וממילא א"א לחייבו להיות שותף בהפסד כי הוא הסתלק מהעסקה.וגם אין לומר כי תיווך עסקה כושלת כי הוא איננו מתווך ,ולכן אם יש מקום לחייבו הוא רק מצד גרמי, שהזיק במה שייעץ לו לרכוש את העסקה ,אבל במקרה כזה אי אפשר לחייבו מצד דין מזיק(גרמי) כי על אף העצות שייעץ, והבדיקות שבדק את העסקה, מעולם לא אמר לו שיסמוך עליו, רק נתן לו מידע שיש בידו לגבי בעסקה.ועוד, שהרי הוא שוגג במה שייעץ לו עצה שאינה הוגנת,כי בדק את העסקה לעצמו, והעביר את המידע אליך, ולא התכוון להונות אותך, לכן מגיע לראובן את הדירה בתמורה על הסתלקותו מן העסקה , וזאת גם אם נאמר שבמקרה והיה מתווך היה צריך להחזיר דמי תיווך.אבל במקרה זה איננו מתווך, ולכן מגיע לראובן את הדירה כתשלום.